Rechenzentren – von „Sonstiges“ zur eigenen Assetklasse

Im Zuge des rasanten Ausbaus künstlicher Intelligenz steigt der Bedarf an leistungsfähiger IT-Infrastruktur massiv. Neue Rechenzentren entstehen in ganz Deutschland, um die wachsenden Datenmengen zu verarbeiten und Cloud-Dienste bereitzustellen. Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass Data Center inzwischen als eigenständige Assetklasse im Gewerbeimmobilienmarkt gelten. Beratungsunternehmen weisen sie nicht mehr unter „Sonstiges“ aus, sondern erfassen sie separat.

Die Preisentwicklung verdeutlicht die Dynamik dieses Segments. Während Logistik- oder Industrieflächen häufig für dreistellige Quadratmeterpreise gehandelt werden, erreichen Grundstücke für Rechenzentren Werte von bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter. Damit übertreffen sie viele klassische Gewerbeimmobilien deutlich. Der Markt bewertet nicht allein die Fläche, sondern vor allem die infrastrukturelle Qualität des Standorts.

Rechenzentren stellen besondere Anforderungen an Energieversorgung und Netzanbindung. Hohe und zugleich möglichst kostengünstige Strommengen sind essenziell, da der Betrieb energieintensiv ist. Ebenso wichtig ist die Nähe zu Cloud-Availability-Zonen und leistungsfähigen Glasfasernetzen. Ohne diese Voraussetzungen verliert ein Standort erheblich an Attraktivität.

Im vergangenen Jahr erreichte das Transaktionsvolumen für Rechenzentren und entsprechende Grundstücke rund 1,2 Milliarden Euro. Das entspricht etwa fünf Prozent des gesamten Gewerbeimmobilienvolumens. Auffällig ist, dass der Großteil auf Grundstücksdeals entfiel. Bestehende Rechenzentren trugen lediglich rund 140 Millionen Euro zum Umsatz bei.

Der Markt befindet sich damit noch in einer Aufbauphase. Viele Investoren sichern sich zunächst geeignete Flächen, bevor konkrete Bauprojekte umgesetzt werden. Gleichzeitig steigen die regulatorischen Anforderungen, etwa im Hinblick auf Energieeffizienz und Abwärmenutzung. Nachhaltigkeitsaspekte gewinnen auch in dieser Assetklasse an Bedeutung.

Die starke Nachfrage nach KI-Infrastruktur dürfte das Segment weiter antreiben. Unternehmen aus Technologie, Industrie und Finanzwirtschaft benötigen zunehmend Rechenleistung und Datenspeicher. Damit entwickeln sich Rechenzentren zu einem strategischen Baustein der digitalen Wirtschaft. Die hohen Quadratmeterpreise spiegeln nicht nur Knappheit, sondern auch die zentrale Rolle dieser Immobilienform im Zeitalter datengetriebener Geschäftsmodelle wider.