Erbbaurecht bei Immobilien

Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, eine Immobilie zu errichten oder zu erwerben, ohne gleichzeitig Eigentümer des dazugehörigen Grundstücks zu werden. Statt das Grundstück zu kaufen, erhält der Erbbauberechtigte das vertraglich gesicherte Recht, es für einen langen Zeitraum zu nutzen. Dafür wird regelmäßig ein Erbbauzins an den Grundstückseigentümer gezahlt.

Für Käufer kann dieses Modell den Einstieg in die eigene Immobilie erleichtern, weil der Kaufpreis des Grundstücks nicht vollständig finanziert werden muss. Besonders in Städten und Regionen mit hohen Bodenpreisen kann das Erbbaurecht deshalb eine interessante Alternative zum klassischen Grundstückskauf darstellen.

Gleichzeitig ist der Erwerb einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück mit besonderen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken verbunden. Laufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklauseln, Finanzierung und die Regelungen zum Vertragsende müssen sorgfältig geprüft werden. Ein zunächst günstiger Kaufpreis allein reicht nicht aus, um die Wirtschaftlichkeit zuverlässig zu beurteilen.

Was ist ein Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksähnliches Recht. Es erlaubt dem Erbbauberechtigten, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu besitzen und zu nutzen. Das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des sogenannten Erbbaurechtsgebers.

Erbbaurechtsgeber können Kommunen, Kirchen, Stiftungen, Unternehmen oder Privatpersonen sein. Der Erbbauberechtigte kann das Gebäude selbst bewohnen, vermieten, verkaufen oder vererben, sofern der Vertrag keine besonderen Einschränkungen vorsieht.

Das Erbbaurecht wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen. Es ist damit rechtlich stärker abgesichert als ein gewöhnlicher Miet- oder Pachtvertrag.

Die Laufzeiten sind meist langfristig angelegt und betragen häufig mehrere Jahrzehnte. Bei Wohnimmobilien sind Vertragslaufzeiten von 60, 75 oder 99 Jahren verbreitet. Je länger die verbleibende Laufzeit, desto besser sind in der Regel die Finanzierungsmöglichkeiten und die spätere Verkäuflichkeit.

Unterschied zum klassischen Immobilienkauf

Beim klassischen Immobilienkauf erwirbt der Käufer das Grundstück und das darauf stehende Gebäude. Beides bildet wirtschaftlich und rechtlich eine Einheit.

Beim Erbbaurecht werden Grundstück und Gebäude dagegen getrennt betrachtet. Der Erwerber kauft das Gebäude beziehungsweise das bestehende Erbbaurecht, nicht aber den Grund und Boden.

Dadurch fällt der Kaufpreis häufig niedriger aus. Der Käufer benötigt weniger Eigenkapital und muss ein geringeres Darlehen aufnehmen. Im Gegenzug entsteht mit dem Erbbauzins eine dauerhafte zusätzliche Belastung.

Diese Belastung ähnelt in gewisser Weise einer Miete für das Grundstück. Sie endet nicht mit der Tilgung des Immobilienkredits, sondern besteht grundsätzlich über die gesamte Vertragsdauer fort...

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