Immobilienkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht: Auswirkungen auf Wert, Nutzung und Finanzierung

Immobilien werden häufig nicht unbelastet verkauft oder übertragen. Besonders innerhalb von Familien behalten sich frühere Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Auch bei Schenkungen, vorweggenommener Erbfolge und Immobilienverrentungen spielen solche Rechte eine wichtige Rolle.

Für Käufer und Beschenkte kann eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch interessant sein, weil ihr rechnerischer Wert niedriger ausfällt. Gleichzeitig ist die Nutzung über Jahre oder sogar Jahrzehnte eingeschränkt. Der neue Eigentümer kann das Objekt möglicherweise weder selbst bewohnen noch frei vermieten oder unbelastet verkaufen.

Wohnrecht und Nießbrauch sind deshalb nicht nur persönliche Vereinbarungen. Sie beeinflussen Verkehrswert, Finanzierung, laufende Kosten, Instandhaltung und spätere Verwertbarkeit. Vor einer Übertragung oder einem Kauf müssen Umfang und wirtschaftliche Folgen genau geprüft werden.

Was ist ein Wohnrecht?

Ein Wohnrecht erlaubt einer bestimmten Person, eine Immobilie oder festgelegte Räume zu bewohnen, obwohl sie nicht Eigentümer ist.

Das Recht kann sich auf das gesamte Haus, eine einzelne Wohnung oder bestimmte Zimmer beziehen. Häufig dürfen auch gemeinschaftliche Flächen wie Garten, Keller, Küche oder Bad mitgenutzt werden.

Ein Wohnrecht wird regelmäßig im Grundbuch eingetragen. Dadurch bleibt es grundsätzlich auch dann bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird.

Der Käufer übernimmt das Grundstück mit dieser Belastung. Er kann die berechtigte Person nicht allein wegen des Eigentümerwechsels zum Auszug auffordern.

Was ist Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist umfassender als ein gewöhnliches Wohnrecht.

Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern grundsätzlich auch wirtschaftliche Erträge daraus ziehen. Er kann sie beispielsweise vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Der Eigentümer bleibt zwar im Grundbuch eingetragen, besitzt während des Nießbrauchs aber nur eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten.

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